El arma secreta para los atrapados en la hipoteca de subprima

 El arma secreta para los atrapados en la hipoteca de subprima: Demanda a los bancos del título
Ellen Brown, June 26, 2008

http://www.webofdebt.com/articles

«Si el pueblo americano permitiera alguna vez que los bancos privados controlen la emisión de la moneda ciurculante, primero a través de la inflación y luego por la deflación, los bancos, y las corporaciones que crecen en su alrededor, despojarán al pueblo de toda propiedad hasta que nuestros hijos despierten un día sin hogar y en desamparo en el continente que sus padres conquistaron. La autoridad de emisión se le debe quitar a los bancos y restaurse al pueblo, a quien propiamente pertenece.»

- Thomas Jefferson, carta al Secretario del Tesoro, Albert Gallatin (1802)

Jefferson entendía bien el asunto. Se espera que más de 1,5 millones de dueños de casas sufran la ejecución de sus hipotecas este año, y cerca de la mitad vean embargados sus hogares. Si las consecuencias calamitosas que Jefferson advirtió hace 200 años, han llegado lentamente, es porque han sido encubiertas por lo que Jerónimo a Paris llama la enfermedad Anglosajona, «la economía altamente desigual donde los ricos y el sector financiero ….capturan la mayor parte de las entradas o ingresos pero lo ocultan proporcionando deuda barata a las clases medias para que puedan continuar gastando.» Él llama «finanzas» el sector «caníbal» en la economía de hoy. Escribiendo en The European Tribune (La tribuna europea) este mes, él indica:

«Una de las características más atractivas del mundo financiero, para sus promotores, es su capacidad de concentrar fortunas enormes en unas pocas manos, y promueven esto como buena cosa (esas pocas manos, se dice, crean la riqueza, al contrario de que la capturan)… Por supuesto, la realidad es que tal concentración de riqueza es creada exprimiendo al resto, como es obvio en el estancamiento de los ingresos para la mayoría en los peldaños medios y más bajos de la sociedad. Ésta no es tanto creación de riqueza como redistribución de la riqueza, de los muchos a los pocos. Pero lo qué ha hecho a esta desigualdad… tolerable es que el mismo mundo financiero pudo proporcionar una cortina de humo conveniente, bajo la forma de deuda barata, proporcionanda en abundancia para todos. Los ricos la usaron para agarrar activos verdaderos con dinero de mentiritas, y al resto se le permitió amablemente seguir gastando, comprometiendo sus ingresos futuros a la deuda, en vez de pagar con los insuficientes ingresos presentes. En pocas palabras, la burbuja –de falsa abundancia — creada por la deuda ocultó la guerra de clase emprendida por los ricos contra todos.»1

Ahora la burbuja, la imágen de falsa abundancia, creada con la deuda está reventándose debido al desplome anticipado de valores de las propiedades inmobiliarias, la crisis de actividades bancarias, las ejecuciones hipotecarias, y la recesión inevitable. «Los mecanismos de captura de entradas creados durante la burbuja no se han invertido, así que el dolor le está bajando desproporcionadamente al más pobre,” escribe Jerónimo a París. Mientras tanto, se le están ofreciendo garantías y salvavidas a las financieras. ¿Qué debe hacerse?« Los financieros… dirán que más ‘reforma’ y ‘desregulación’ y que reducciones de impuestos son necesarios,» dice él, pero «quizá es hora de no escuchar más tonterías que son altamente de autoservicio, y de reposeer el agarrón de activos: no son de ellos».

Buena idea, ¿pero cómo? Los financieros poséen los medios comunicativos, y sus agentes muy bien financiados controlan al congreso. ¿Cómo podemos nosotros el pueblo conseguir la influencia necesaria para retar a los gigantes financieros y a las corporaciones? ¿Qué podemos hacer para que los políticos paren y tomen nota?

¿Qué tal si nos lanzamos en masa a las cortes? Nuevos casos han establecido en la ley indicaciones que una mayoría de los 750.000 dueños de casa que esperan perder sus hogares este año podrían tener una defensa válida ante la ejecución de sus hipotecas por los bancos acreedores. Tanto como $2 billones en propiedades inmobiliarias puede ser vulnerable a esta defensa, lo cual le proporcionaría una palanca muy grande a un grupo de presión de deudores motivados. La movilización de ese grupo, alternadamente, podía encender un fuego debajo de los inversionistas con carteras o productos bursátiles basados en hipotecas — los fondos de jubilación, fondos de cartera diversificada y compañías de seguros que sostienen éstas hipotecas “huérfanas”. Estos inversionistas también manejan una palanca muy grande, bajo la forma de bufetes de abogados bajo contrato. Cuando los bancos en crisis exigen garantías urgentes porque son «demasiado grandes para caer», los contribuyentes de impuestos -la ciudadanía- pueden responder, «ustedes ya han caído. Es hora de intentar algo nuevo».

El arma secreta del deudor:
Haga que el banco demandante produzca título a la hipoteca

Un principio fundamental de la ley de contrato es que un demandante que presenta pleito de ejecución en la corte, basándose en un contrato escrito, debe producir documentos del contrato original firmado, probando que tiene derecho a mitigación. Si no hay documentos firmados que demuestren título de hipoteca o un registro de la asignación de la hipoteca a otro partido, se prohibe la ejecución hipotecaria. El demandado hipotecario normalmente debe presentar esta defensa, y la mayoría de los dueños de casa en impago, inconscientes del procedimiento legal y preocupados con el costo de contratar a un abogado, abandonan sus hogares sin pleito. Pero en casos donde se ha desafiado en la corte a demandantes que presentaban la ejecución de una hipoteca subprima, en su mayoría no han podido producir los documentos titularios.

¿Y por qué no han podido? Parece ser más que un simple caso de descuido en el archivo. Los bancos que originalmente entraron en estos contratos de alto riesgo efectuando hipotecas de subprima, lo hicieron generalmente sin tener alguna intención de mantener los préstamos en sus libros. Las hipotecas fueron reempaquetadas en grupos como títulos de inversión respaldados por hipotecas (MBS)i, divididas y revendidas inmediatamente a los inversionistas. Los originadores de los préstamos hipotecarios se los vendieron a las instituciones financieras y a otros bancos, quienes entonces vendieron los derechos de la renta mensual a los inversionistas, mientras que le transferían la responsabilidad de colectar los pagos mensuales a compañías especializadas en mantenimiento de hipotecas. El resultado ha sido una división en rebanadas del contrato de la hipoteca, con ningun partido realmente manteniendo propiedad del documento original. Cuando se ha iniciado la acción de ejecución de una hipoteca, el administrador o fideicomisario que actúa como demandante ahora tiene apuro de probar que originó la hipoteca o que posée el título de préstamo. Para que un segundo banco o una institución financiera tenga derecho de traer un pleito de ejecución hipotecaria ante un tribunal, él debe haber sido asignado título a la hipoteca; y con el derrumbamiento del mercado inmobiliario, muchos de los prestamistas de subprima han quebrado y salido del negocio, serrando sus oficinas y haciéndo imposible entrar en contacto con a la compañía originadora de la hipoteca. Otros documentos simplemente se han perdido en el proceso.2

¿Por qué no fueron trasladados los documentos hipotecarios a los poséedores de títulos financieros respaldados por las hipotecas (MBS en sus siglas inglés) cuando primero fueron vendidas? Al parecer porque no emparejan a los inversionistas con las propiedades inmuebles específicas hasta que no ocurre el impago. Aquí está cómo funciona el ardid de los títulos respaldados por hipotecas (MBS): cuando las hipotecas primero son liadas por los bancos, todas las hipotecas de subprima entran al mismo conjunto. Las hipotecas liadas son tajadas o divididas en “títulos financieros” que se venden a muchos inversionistas — bancos, fondos de cobertura, fondos de mercado de valores, fondos de jubilación — con diferentes “tramos” o niveles de riesgo. Las primeras hipotecas que sufren el impago entonces se asignan al tramo de inversionistas con riesgo elevado de “BBB”. De modo que aumentan los impagos, hipotecas posteriormente embargadas se asignan abajo de la cadena de riesgo a los tramos supuestamente más seguros.3 Ésto significa que los inversionistas recibieron las hipotecas solamente después del impago por los demandados. También significa que los inversionistas no eran parte del acuerdo cuando fué violado, haciéndo difícil probar que fueron dañados por la violación.

Los inversionistas tienen otro problema: el retraso en la asignación de determinadas hipotecas a determinados inversionistas significa que allí no ocurrió alguna “venta verdadera” del activo (la vivienda) como título financiero al momento de su derivación. Una venta verdadera del colateral es un requisito legal para formar un título financiero válido (un interés asegurado en la propiedad colateral en contraste a simplemente una obligación de deuda apoyada por el colateral). Consecuentemente, los inversionistas pueden tener dificultad probando que tienen algún interés en la propiedad, con o sin garantía.4

La defensa de «El perro se comió mi documento»

Cuando los bancos que emitieron los títulos financieros, y que actúan de administrador fiduciario por el inversionista, no pueden presentar la prueba de propiedad por escrito en el momento que les daría derecho a ejecutar una hipoteca, archivan con la corte lo que típicamente se llama una declaración jurada (affidavit) de «documento perdido». April Charney es una abogada que trabaja con la Ayuda de Abogacíai del estado de la Florida y que está bien familiarisada con estas cuestiones, habiendo conseguido el rechazo en la corte de procedimientos de ejecución para 300 clientes en el pasado año. En un artículo de febrero del 2008 en la revista Bloomberg, le citan que cerca del 80 por ciento de estos casos implicaban affidavits de documento perdido. «Los affidavits de documento perdido forman un patrón de practica en la industria»., ella dijo. «No son excepciones. Son la regla». 5

En el pasado, los jueces han permitido proseguir estas ejecuciones de hipoteca; pero en octubre de 2007, un intrépido juez federal en Cleveland puso un alto a la práctica. El juez de corte de distrito federal Christopher Boyko declaró que Deutsche Bank no había presentado la documentación apropiada a la corte para establecer su derecho a ejecutar en catorce hogares que demandaba embargar.6 Ahí comenzó la batida y ya para febrero del 2008, jueces en otros cinco estados habían emitido declaraciones similares. En Los Ángeles en enero, el juez de bancarrota federal Samuel L. Bufford publicó un aviso a demandantes en casos de ejecución hipotecaria de traer los documentos originales de hipoteca a la corte y no someter copias. En el estado de Ohio, donde en 2007 las ejecuciones de hipoteca han subido un 88 por ciento, el procurador general del estado, Marc Dann ha declarado el desafío a documentos de hipoteca en cuarenta casos de ejecución.7

Pocos demandados, sin embargo, son lo afortunados de tener abogados como Charney y Dann en su esquina, y la mayoría de los deudores de impago abandonan sus hogares ante las demandas. Un sensillo desafío se puede presentar ante la demanda aun sin un abogado, y algunos prestatarios de subprima se han defendido con éxito ante acciones de ejecución de sus hipotecas; pero la contrata de un abogado se recomienda fuertemente. Personas que se representan a si mismo en la corte no son tomadas seriamente a menudo, y muchas veces no saben y omiten los requisitos locales de la ley de viviendas y pierden su caso. Con esa advertencia, he aquí información de carácter general sobre el desafío al derecho a ejecución del demandante.

Algunos estados son estados de ejecución hipotecaria judicial y otros estados no lo son. En un estado de ejecución hipotecaria judicial (que significa el caso se escucha ante un juez) si un pagaré o una asignación certificada que nombra al demandante no está unida a la demanda, el demandado puede presentar a la corte una respuesta que indica que el demandante no ha podido establecer la reclama. Esto se puede seguir con una moción llamada una excepción perentoria. Diversas variedades de objeciones por excepción perentoria se pueden encontrar en libros de formularios jurídicos en cualquier biblioteca de leyes. Esencialmente la objeción indica que incluso si todo en la demanda fuera verdad, la demanda carece sustancia porque fracasa en presentar una copia original del documento/contrato de hipoteca, y debe por lo tanto ser rechazada. Ordinariamente no hay necesidad de citar mucho en manera de estatutos o anales de jurisprudencia con excepción de la autoridad legal recitando la necesidad de presentar los documentos que prueban el derecho a mitigación del demandante.

En un estado de ejecución hipotecaria no-judicial tal como California, la ejecución es efectuada por un administrador fiduciario sin una audiencia judicial, así que el procedimiento pude tener sus trucos; con todo y eso, el derecho a la ejecución puede ser desafiado. Si el dueño de una casa ha registrado la bancarrota, los procedimientos se prorrogan automáticamente, requiriendo al prestamista presentar una moción para mitigar la prórroga antes de que pueda seguir el caso adelante. El deudor puede entonces desafiar el derecho del prestamista al título (la casa) exigiendo la prueba de un interés legal o equitativo en él.8 Un propietario de vivienda enfrentando una ejecución de una hipoteca puede conseguir que el caso sea visto en corte sin tener que presentar la bancarrota registrando una demanda y mandato preliminar prorrogando el procedimiento, pendiente la prueba de derecho a ejecución. Un juez entonces tendría que determinar los méritos del caso. Una demanda de alivio declamatorio se puede también traer contra el administrador fiduciario, buscando declarar sus derechos inválidos.

Un acuerdo justo para todos

Estas defensas pueden ayudar a personas que están a punto de perder sus hogares, pero hay otra clase de víctimas en la crisis de la hipoteca subprima: inversionistas en los títulos financieros respaldados por hipotecas (MBS), incluyendo los fondos de jubilación y 401K’s de los cuales mucha gente depende para su retiro. Si los administradores fiduciarios que representan a los inversionistas no pueden ejecutar, los deudores afortunados pueden permanecer en sus hogares sin pagar. Sin embargo, los inversionistas desgraciados quedan con el bolso vacío. Si los inversionistas consiguen trasladar la responsabilidad de nuevo a los bancos, por la otra parte, los bancos podrían ir abajo y llevarse la economía con ellos. ¿Cómo se pueden resolver estos asuntos difíciles de una manera que sea justa para todos? Esta cuestión será tratada en un artículo a seguir. Manténganse en sintonía.

 

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Ellen Brown, J.D., desarrolló sus destrezas de investigación como abogada en la práctica civil en la ciudad de Los Ángeles. En su reciente libro Telaraña de deuda (Web of Debt), ella torna a sus destrezas para analizar la Reserva Federal y «el dinero fiduciario». Ella demuestra como este grupo privado de cartel ha usurpado del mismo pueblo el poder de crear el dinero y como nosotros el pueblo podemos recuperar lo perdido. Sus sitio web son webofdebt.com y ellenbrown.com.

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i Mortgage Backed Securities (MBS)

i Legal Aid

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1 Jerome a Paris, “Countdown to $200 Oil Meets Anglo Disease,” European Tribune (June 7, 2008).

2 “Contesting a Foreclosure Lawsuit: Who Owns the Mortgage?”, ForeclosureFish.com (April 22, 2008).

3 CNBC, “Subprime Derivatives,” youtube.com/watch?v=0YNyn1XGyWg (June 2007).

4 Vinod Kothari, “The True Sale Question,” vindkothari.com.

5 Bob Ivry, “Banks Lose to Deadbeat Homeowners as Loans Sold in Bonds Vanish,” Bloomberg.com (February 22, 2008).

6 udge Christopher A. Boyko, Opinion and Order, In re Foreclosure Cases, Case 1:07-cv-02282-CAB, U.S. District Court, Northern District of Ohio, Eastern Division, filed 10/31/2007.

7 B. Ivry, op. cit.; Jimmy Higgins, “Judge Boyko’s Snowball Starts Rolling Downhill,” Fire on the Mountain (blogspot) (February 26, 2008); Wendy Davis, “Finding It Hard to Be a Loan,” ABA Journal (March 2008).

8 Aaron Krowne, et al., “True Sale, False Securitizations,” iamfacingforeclosure.com (November 16, 2007).

8 Responses

  1. Ellen,

    It might be a good idea to make this site multi-lingual. Also, I would like to suggest an abridgement of your book, or a key facts guide to it, and to other relevant information on the subject.

    Ofcourse, you might be able to get your book published in another language….you never know!

    • Thanks! My mother’s caregiver translated that, starting with a computer program. It was at the request of someone doing a seminar on defending your own foreclosure. Web of Debt has been published in German and Swedish and is being translated into Korean. I’m still negotiating on a Spanish translation. A shorter book would be good. Just so much to do!

  2. Hi Ellen, your book is pretty interesting.
    Im from Madrid, Spain, and sorry but mantain your mother´s caregiver out of the translation business!!

    regards and merry christmas

    PS: Im writing a book about RFID, GPS, tridimensional tracking and the end of cash and privacy. And the end of private banks as a result!!

    • Okay, thanks for letting me know. It was in response to a request from someone putting on a seminar. I am having my book translated into Spanish by a proper translator, but it’s a long book and will take time.

  3. Hi Ellen,
    You mom did a great job on the Spanish translation, I’m from Mexico. I must say that is tough to translate in Spanish to please everyone in Spain, Central and South America. Your mother did a great job and you did a magnificent work on your book. GOD bless you and your mother.

    Happy New Year!

  4. Japan could benefit from your book! Any plans for Japanese translation?

  5. Great Book

  6. mi nombre es miguel acosta mi propiedad fue executada el
    dia 21 de mayo de este ano que defensas puedo tener ya que fue vendida a otro banco que es el segundo banco desde que adquiri la ipoteca
    que puedo aser

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